BC quer seguro em empréstimo com garantia de imóvel

O Banco Central (BC) propôs a obrigatoriedade de contratação de seguro que cubra riscos de morte e invalidez permanente do mutuário, além de danos físicos ao imóvel, em caso de empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis residenciais. A medida constava da proposta de regulamentação do Marco Legal das Garantias que estava em consulta pública encerrada na sexta.

A possibilidade de utilizar o mesmo imóvel como garantia de mais de uma operação de crédito está prevista no marco legal sancionado pelo presidente Lula em outubro do ano passado. A regulamentação proposta adapta a norma de hipoteca e alienação fiduciária para os regramentos da lei aprovada. A autarquia informou que espera publicar a norma ainda em 2024.

Lincoln Peixoto, presidente da comissão de seguro habitacional da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), avalia que a cobertura protege os envolvidos na operação. Peixoto lembra que a lei que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) obrigava o seguro com cobertura de riscos de morte ou invalidez permanente.

Peixoto ressalta que, do ponto de vista social, o seguro é relevante porque qualquer inadimplência causada por morte ou invalidez “pode resultar na perda da moradia, devido à execução da garantia”. Já pelo lado financeiro, essa exigência tornaria o crédito mais viável ao cobrir “riscos de morte e invalidez permanente do mutuário, além de danos físicos ao imóvel”.

André Abelha, sócio do Longo Abelha Advogados, explica que a obrigação da contratação do seguro deve adicionar custos ao crédito, mas afirma que isso não deve inviabilizar operações. “É bom porque reduz consideradamente o risco de insolvência em caso de morte ou invalidez permanente. Para o devedor isso é bom porque em caso de ocorrência do sinistro, o espólio não vai ter essa dívida. Quem fica não vai ter nenhuma dívida”.

A Associação Brasileira de Bancos (ABBC) participou do processo de consulta e sugeriu estender a obrigação da cobertura securitária mínima também para imóveis não residenciais, como os comerciais. Em nota, a ABBC disse que a mudança tem o objetivo de proteger os “interesses tanto do cliente pessoa natural quanto das instituições financeiras credoras”.

A proposta ainda estende o limite da cota de financiamento de 60% para operações garantidas para imóveis não residenciais. No texto hoje em vigor, o artigo trata apenas de residenciais. A cota de financiamento é a razão entre o valor das operações de crédito e o de avaliação do imóvel dado em garantia.

Eduardo Vital Chaves, do Rayes & Fagundes Advogados, explica que a regra determina que será possível pegar empréstimo equivalente, no máximo, a 60% do valor da casa. Segundo o advogado, a mudança é sutil, mas “agora permite que dê em garantia imóvel residencial ou não residencial”.

Melhim Chalhub, sócio do Chalhub Advogados, aponta que o limite é um fator de contenção de risco do superendividamento. “São duas ou mais operações de crédito garantida por um único imóvel, então tem que haver uma trava.”

A resolução traz ainda algumas outras regras para as hipotecas e as operações de crédito que buscam “compatibilizar” as normas do Banco Central com o Marco Legal das Garantias, ressaltou Camila Aguileira Coelho, do Graça Couto Advogados. “A regulamentação traz incentivos ao mercado de crédito na medida em que amplia as garantias à disposição do devedor.”